Comprar un piso: ¿Es realmente una inversión?

2

mayo 29, 2014 por invertirenbolsa

finanzas-inversiones

A lo largo de los años he escuchado muchas cosas de la gente, que comprar una casa es siempre una inversión, que el precio de la vivienda no baja, que la inversión más segura es la del ladrillo,…

La crisis que inició a finales de 2007 (en donde el Banco Santander y el BBVA vendieron sus edificios, menos los emblemáticos para permanecer en ellos como alquilados) y que se empezó a vivir en el 2008 ha quitado la venda a todos, no creo que quede nadie con la creencia de que el ladrillo es la inversión más segura, que el precio no baja y otras cosas.

Tras esta explosión de burbuja inmobiliaria hay mucha gente que se ha pillado, eso no quita no haya habido gente que haya ganado mucho dinero, pero la realidad es que son los menos.

Personalmente creo que si alguien compra una cosa debe hacerlo porque lo necesite, porque en la mayoría de los casos, especialmente ahora, seguramente no gane dinero. Sin embargo, si quiere mirar por la parte de si realmente puede ser una inversión interesante, entonces habría que mirar otros aspectos, no sólo la zona, metros cuadrados, calidades, comunicaciones, transporte,…

La compra de una vivienda se puede equiparar a la compra de una acción. Todas las acciones tienen un PER (relación entre precio/valor y beneficios) y lo mismo pasa con las viviendas. En el caso de la bolsa el PER medio histórico está en torno a 15, es decir, que a lo largo de la historia, en media, se supone que a los 15 años de invertir se ha recuperado el 100% de dicha inversión. En el caso del sector inmobiliario ese PER medio histórico se encuentra en torno a los 19´50 años y cuando explotó la burbuja dicho PER se encontraba en torno a los 32´20 años.

En el caso de la vivienda ese PER se calcula equiparando el dividendo de la acción con el alquiler de la vivienda. Es decir, según el PER histórico en 19´50 años se debería recibir con la ganancia del alquiler el precio de adquirir la vivienda. Si nos fijamos en el PER de cuando explotó la burbuja inmobiliaria parece lógico pensar que recuperar dicho gasto por medio del alquiler es casi imposible y que no terminaba de ser una buena opción.

Cómo saber si la vivienda es interesante por precio actualmente (esto también era válido entonces, pero poca gente lo miraba). Primero ver la casa que interese y cuando se encuentre mirar lo que cuestan los alquileres por la zona de un piso/casa de características parecidas (metros cuadrados, habitaciones, baños/aseos, garaje, piscina,…) y ver si el PER de dicha casa está cerca de ese 19´50 histórico.

Las empresas que se dedican a comprar edificios,…, no hacen inversiones con un PER por encima de 21, al menos hasta donde yo sé, ya que consideran que no es rentable.

Con lo cual para invertir en inmuebles no hace falta que sea una buena zona, lo que importa es que sea un buen precio para la zona, aunque desde luego una buena zona siempre tendrá más opciones de ser alquilada o vendida posteriormente.

A continuación os dejo un artículo antiguo de Invertia, junto con un excel, en el que se puede comparar por precio útil, construido, PER, precios medios,… y así hacer una idea de a qué PER se estaría comprando la casa, el garaje o lo que fuera.

Calculo precio piso

No sé si lo expuesto podrá ser de ayuda tanto para alguien que quiera saber si está comprando a buen precio o para un vendedor si tiene un precio que sea realmente interesante o no. En cuanto al vendedor, existen muchos artículos sobre consejos a la hora de vender la casa, por lo que le dejo uno publicado por el ABC el 27-05-2014.

 

* No olvides suscribirte para recibir los nuevos blogs por e-mail si te gustan. Es gratis y sin compromiso.

** Se aceptan peticiones, comentarios constructivos y que pinchéis en la estrellita de me gusta en aquellos que os gusten. Gracias por leerme y seguirme.

Anuncios

2 pensamientos en “Comprar un piso: ¿Es realmente una inversión?

  1. Sergiete dice:

    ¿Cuando comparas el PER de una acción respecto al PER de la vivienda se están teniendo en cuenta los gastos?. Es decir, una acción no tiene apenas gastos, alguna comisión, e incluso puede tener ingresos en forma de dividendo. Pero una vivienda no es solo ingresar el alquiler, también hay que tener en cuenta el IBI, la comunidad, la tasa de basuras, las derramas, etc.

    • Buenos días,

      En la comparación no incluyo los gastos que mencionas, es cierto que existen y que en las acciones los gastos son más pequeños.
      Cuando se compran las acciones no sólo existen los gastos de comprar dichas acciones, también existen los gastos de custodia (lo que podría ser el IBI, la comunidad y la tasa de basuras) que son los que la entidad aplica normalmente cada 3 meses por mantener dichas acciones en la cuenta y que podrían incluso comerse los dividendos que pudieran aportar, si estos son bajos e incluso generar pérdida, y eso que los gastos de custodia no suelen ser altos, pero suelen ser cada 3 meses. Una derrama se podría interpretar como una ampliación de capital en un valor, si no participas en dicha ampliación perderías capacidad al disminuir tu participación.
      Desde luego que una compra de vivienda, como inversión, es más compleja que las acciones.
      Los ingresos por el alquiler pueden desaparecer si tienes unos inquilinos que no cuiden o traten de manera normal la vivienda, eso forma parte del riesgo de la inversión.
      Estoy de acuerdo que hay muchos factores a tener en cuenta, aquí planteé un modo de ver las cosas y de poder calcular si es interesante o no el precio al que venden, en comparación con la media histórica. De un modo simplificado al que suelen utilizar las empresas que se dedican a comprar edificios, pisos,…

      Gracias por tu observación y por leerlo.

      Un saludo,

      Blogbolsa.net

      (Carlos Hernández)

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Introduce tu dirección de correo electrónico para seguir este Blog y recibir notificaciones nuevas en tu buzón de correo electrónico. GRATIS

A %d blogueros les gusta esto: